שאלת הפטור מארנונה לנכס ריק וסיווגו הנכון, לאחר ששונה הייעוד התכנוני בסביבתו והוצא לו צו הפסקה מנהלי
עמנ (מרכז) 3442-02-17‏ ‏ כרמלה אשר נ’ עיריית רמלה
בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים, כבוד השופט  אורן שוורץ, 12.03.18

בית המשפט לעניינים מנהליים דן בערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית רמלה מיום 25.10.2016 (להלן: "ההחלטה"). ההחלטה נסובה באשר למתחם בו פעל עד לשנת 2000 בית עסק בשם "נגריית הדקל". מתחם הנגרייה הורכב משני מבנים אשר סמוכים זה לזה, ששטחם הכולל 282 מ"ר. לימים, שונה ייעודם התכנוני של המקרקעין באזור הנכס מתעשייה למגורים. הרשויות החלו לפעול לסגירת בתי העסק שבאזור, לרבות הנכס שבו פעלה הנגרייה. כך, בחודש מאי בשנת 2000 ניתן צו סגירה מינהלי באשר לנכס. עיריית רמלה (להלן – העירייה), פעלה על פי הייעוד התכנוני החדש והחלה לחייב את המחזיקים בנכס, בני משפחת המערערת, בדמי ארנונה לפי סיווג חדש שהותאם לשינוי התכנוני – מגורים. המחלוקת העיקרית בין הצדדים התמקדה בשאלת תחולתו של סעיף 330 לפקודת העיריות באשר לנכס.
ועדת הערר קבעה שהמועד למתן הפטור מתשלום ארנונה מכוח הוראת סעיף 330 לפקודת העיריות בגין המבנה השני הוא חודש אוקטובר בשנת 2002. בהקשר זה טענה המערערת כי ביום 24.5.2000 ניתן על ידי העירייה צו הפסקה מינהלי באשר לנכס. צו מינהלי זה מהווה הודאה בכך שהעירייה ידעה במפורש כי מדובר בנכס תעשייתי שאינו ראוי למגורים, עוד קודם לשנת 2002. מנגד, העירייה טענה שלא נמסרה לה הודעה על ידי המערערת באשר למצבו של הנכס, בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות. בית המשפט הנכבד קבע כי על מנת שנישום יזכה בפטור מתשלום ארנונה, צריכים להתקיים שלושה תנאים מצטברים: הנכס מושא השומה נהרס או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו; אין יושבים בו בפועל; והמחזיק בנכס מסר לעירייה הודעה על כך בכתב. בית המשפט הנכבד פסק כי ייתכנו מקרים בהם לרשות מקומית תהיה ידיעה פוזיטיבית שנכס כלשהו בתחומה אינו ראוי לשימוש, שאז ניתן יהיה להקל בדרישת ההודעה ולא לפרשה בדווקנות. אולם, על הנישום מוטל הנטל להוכיח כי הרשות ידעה שהבניין נהרס או שהבניין ניזק במידה שלא ניתן להשתמש בו ואין משתמשים. ובעניינה של המערערת פסק כי לא ניתן להסיק כי העירייה ידעה שהנכס אינו ראוי לשימוש מעצם החתימה על צו ההפסקה המינהלי.
טענה נוספת שטענה המערערת כי בהתאם לתכנית שחלה על המקרקעין, השימוש המותר בנכס הינו למטרת מגורים בלבד. בנסיבות אלה, שגתה ועדת הערר בקביעתה כי לאחר תקופת הפטור הראשונה יחויב הנכס בתעריף מינימאלי של בית מלאכה. בית המשפט קיבל טענה זו משלושה טעמים: ראשית, השימוש האחרון שנעשה בנכס היה כנגרייה וכאולם תצוגה למכירת רהיטים. שימוש זה הופסק לנוכח השינוי בייעוד התכנוני בסביבת הנכס. כך, לא ניתן עוד להשתמש במבנה השני לצרכי בית מלאכה (נגרייה), אלא למגורים בלבד. מכאן שקביעתה של ועדת הערר אינה מתיישבת עם הזיקה בין הוראות סעיף 330 לפקודת העיריות לבין חוקיותו של השימוש בנכס. שנית, קביעת ועדת הערר מתבססת על יישום הוראת סעיף 330(2) לפקודת העיריות כפשוטה, קרי – החלת השימוש האחרון בנכס. קביעה זו אינה מתיישבת עם תכליתו של תיקון 131 לפקודת העיריות – למקסם את היעילות הכלכלית של נכסים באמצעות מתן תמריצים חיוביים ושליליים לבעלי אותם הנכסים לשפצם ולהכשירם לשימוש חוקי. קביעת סיווג לנכס על פי שימוש בלתי חוקי מבחינת דיני התכנון והבניה אינו מתיישב עם תכלית החקיקה זו. שלישית, בנסיבות ענייננו, השימוש בנכס נמנע כתוצאה משינוי תכנוני שלמערערת לא היה חלק בו. התוצאה לפיה המערערת תחויב בתעריף גבוה יותר מהתעריף שחל על השימוש החוקי האפשרי בנכס (לוּ היה משופץ ומותאם למגורים) ועל פי יעוד בלתי חוקי שעה שבנכס לא נעשה כל שימוש, אינה סבירה, אינה הולמת את תכלית דיני הארנונה וממילא אינה עומדת בסטנדרטים של חובת תום לב מוגברת שמוטלת על רשויות כדוגמת העירייה.
לסיכום בית המשפט הנכבד קבע כי החלטת ועדת הערר נותרת על כנה, זולת עניין הסיווג של המבנה השני בנכס, אשר יסווג החל מתום תקופת הפטור, בסיווג למגורים.
לנוכח התוצאה נפסק כי יישא כל צד בהוצאותיו ובשכר טרחת באי כוחו.