האם שטחי קרקע מושכרים נחשבים לקרקע תפוסה?

עמנ (ת"א) 21158-12-20‏ ‏ דיסקברי רכב ציוד ואחזקות בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית רמת השרון

בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים

לפני כב' השופטת אסתר נחליאלי חיאט 26.09.2021

בית המשפט נדרש לשאלה, האם החלטת מנהל הארנונה שלא לפטור את המערערת מחיובי ארנונה בגין השטחים הנרחבים ששכרה הינה סבירה.

ועדת הערר לענייני ארנונה דחתה את העררים שהגישה המערערת במסגרתם טענה, כי יש להעניק לה פטור מתשלום ארנונה בגין שטחי הקרקע הנרחבים אותם שכרה.

לטענתה שטחים אלו נכנסו תחת ההגדרה של קרקע תפוסה הקבועה בפקודת העיריות.

בית המשפט דן בארבעה תנאים מצטברים לסיווג נכס כ"קרקע תפוסה" אותן מציב סעיף 269 לפקודת העיריות, שהם: שימוש וחזקה בקרקע, דובר בקרקע שאינה חקלאית וההחזקה בה אינה יחד עם בניין. בפסיקה נקבע כבר, כי בחינת שאלת סיווג הקרקע כקרקע תפוסה תעשה תוך שקלול יסוד השימוש ויסוד ההחזקה בעזרת מבחן 'מקבילית הכוחות'. בענייננו, העובדה, כי חלקים נרחבים מהקרקע עומדים ריקים זמן רב, ללא שימוש, הגם שהמערערת היא המחזיקה בשטחים (מכוח חוזה שכירות) אין משמעה, כי לא מדובר בקרקע תפוסה כהגדרתה בפקודת העיריות. למערערת הייתה חזקת השליטה המלאה בנכס שהיא שכרה כיחידה אחת.

מהממצאים של ועדת הערר, שנתמכו היטב בראיות ובעדויות, עלה, כי מבחן "השליטה המעשית" התקיים בפועל בנכס. גם בהעדר שוכרי משנה, פעלה המערערת להשבחת הנכס ולהכשרתו והכנתו לקראת שימוש בידי שוכרי משנה חדשים שימצאו בהמשך. שאלת הגידור הייתה רק היבט אחד של ההחזקה בנכס, ובפועל השליטה המעשית בנכס היא של המערערת ששכרה את כל המקרקעין כחטיבה אחת לצרכיה העסקיים. הממצא העובדתי המובהק של ועדת הערר בהתבסס על העדויות ששמעה ועל הראיות שהוצגו לפניה, כי נעשה שימוש בנכס.

משקבעה ועדת הערר שהמערערת ולקוחותיה הם "הנהנים העיקריים" מהמבנה ושביל הגישה, הרי שבהתאם לפסיקה, לנוכח הקושי למדוד את הנאתם היחסית של המחזיק בנכס ושל הציבור הרחב מן השירותים הניתנים לנכס, לדעת בית המשפט יש להטיל את החבות בארנונה על הנהנה העיקרי בלבד.

לאור האמור לעיל, בית המשפט דחה את הערעור וחייב את המערערת בהוצאות המשפטיות של העירייה.