עדכון פסיקה מיום 6.11.2022

לקוח יקר

ערר 57/21 השתתפויות בנכסים בע"מ נ' מנהל הארנונה
של עיריית רמת גן

(בפני וועדת הערר לענייני ארנונה כללי שליד עיריית רמת גן - ניתן ביום 27/10/2022)

המדובר בהחלטה חשובה לעניין חיוב שטחים טכניים. להבנתנו המדובר בהחלטה לא פשוטה המצדיקה התמודדות. העוררת הינה חברת ניהול - חויבה בשטח של כ- 385 מר בגין שטחים משותפים המוחזקים על ידה

שטחי המחלוקת אופיינו על ידי פילוח לשתי קבוצות מרכזיות - שטחים ציבוריים פתוחים (לובי פרוזדור וכו') ושטח ציבורי סגור(חדרי מכונות למיניהם) (שטחים טכניים) בדרך כלל סגורים. בשטחים הטכניים אין לשהות בהם והם נעולים והמפתח מצוי בידי חברת הניהול. אין חולק ששטחים ציבוריים פתוחים ברמת דן אינם חבים בארנונה. ההחלטה נסובה סביב השטחים הטכניים. העוררת טענה כי מדובר בשטחים משותפים אשר על פי הסכם הניהול היא רק מתחזקת אותם עבור בעלי היחידות בבניין כמו כן מאחר ואין בעלים מעל ל-50% אין לחייבם על פי צו המיסים של העירייה. לגישת העוררת בצו הארנונה של עיריית תל אביב יש הבחנה בין שטח טכני לבין שטח משותף ובצו של עיריית רמת גן אין הבחנה כזו על כן אין לחייב שטח זה, כטענה חלופית ביקשה העוררת לסווג שטחים אלו כתעשייה או מחסנים על פי הסדרי פשרה הנפוצים בקרב מנהל הארנונה. עמדת מנהל הארנונה הינה כי העוררת הינה בעלת הזיקה הקרובה ביותר לשטחים אלו וככזו היא החייבת בתשלום ארנונה בגינם. הוועדה אימצה בהכרעתה בשאלה זו הכרעה בערר קודם וקבעה כי אין מדובר בשטחים משותפים אלה בשטחים המוחזקים ומצויים בשליטתה של חברת הניהול ועל כן היא החייבת בתשלום ארנונה בגינם

המדרג הנורמטיבי של הסכם ניהול הינו נמוך בשעה שעוסקים בתחום חקיקה סדור וספציפי ועל כן העיקרון המנחה הינו דיני הארנונה. זאת ועוד לטענת הוועדה אין בנוסח צו המיסים של תל אביב להשליך על ההחלטה שכן הצו המנחה הינו צו המיסים של עיריית רמת גן. אין היגיון בהשוואת השטחים הסגורים לשטחים הפתוחים בהם שימוש נרחב של כלל הציבור. מהאמור לעיל על העוררת לשאת בתשלום ארנונה בגין שטחים אלו.
בסיכומי התשובה של העוררת היא ביקשה לראות בה כשלוח של בעלי היחידות וכנאמן שלהם- על פי הוועדה יוצא מטענה זו כי עתה שטחים אלו בעצם מוחזקים על ידי ריבוי בעלים ומשאין בעלים מעל 50% אין לחייבם - טענה זו נדחתה מן הסיבה שעלתה רק בסיכומי התשובה עוד נאמר כי לא על המשיב מוטל לחקור מי עומד מאחורי חברת הניהול או מהם הנהנים בשליחות/נאמנות. ובכל מקרה טענה זו אינה עולה בקנה אחד עם מבחן הזיקה הקרובה שבכל מקרה זו העוררת

​בברכה,
מירי מנחם, מנהלת פיתוח עסקי
כץ, גבע, איצקוביץ (KGI) – משרד עו"ד